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可来九区房价走势40多个购房区域图文

那些指望调控放松的吃瓜群众们可以散一散了,在合肥楼市“四限”+信贷紧缩的抑制下,刚跨入2万+即遇到前所未有的考验,高价房难卖、低价房难买,各区房价面临重新洗牌,也应势崛起一些新的板块。

眼下,随着霸都城市地位的提升,发展摊子越铺越大,尤其是一些新崛起的板块,房价低不说、各种利好涌来,给刚需以及投资客带来了希望。

九区以及传统热点板块还有多少发展空间?新的板块有哪些会成为下一个政务、滨湖?同等的价位买哪个地段“风险”相对小点?……变天的楼市环境、频繁的板块迭代,让购房者在短时间内很难消化并做出客观的长线判断。

门槛:政务区、滨湖区、庐阳区>蜀山区、经开区、高新区、包河区>瑶海区、新站区

风险:滨湖区、新站区>瑶海区、包河区、蜀山区>政务区、庐阳区、高新区、经开区

除了九区楼市格局外,小编把合肥市区划分了40多个板块,目前各板块房价大抵如下:

其中,小编选取了一些目前来看关注度高、新房集中的版块,究竟这些新崛起的版块置业风险大不大?

门槛:省府及东版块>龙川路版块、高铁南站版块>金融西板块、南艳湖版块、龙岗版块>烈山路版块、庐阳北版块>少荃湖版块、方兴大道西版块>空港版块

风险:空港版块>烈山路版块、龙岗版块、少荃湖版块>省府及东版块、龙川路版块、高铁南站版块>庐阳北版块、方兴大道西版块>金融西板块、南艳湖版块

谈到“风险”,很多人首先想到的就是投资客,其实无论是自住还是投资,哪个不想买套安全的房子,最好在低位时买入,然后再涨他个昏天暗地,那就真的做梦都会笑出声来。

但小编想提醒下各位,如果你现在买入,应该考虑的是拿到房产证后2年或5年以后你所买房源的升值空间、以及当下的楼市环境。而不是近两年的楼市环境或版块占位格局。所以,就算站岗1-2年又怎样呢,反正你暂时也卖不出去。

房价暴跌暴涨都是它。二手房起起落落表现较不稳定,新房多、土地多、投资客多,整体不具备惜售条件,但靠着省府的金字招牌、以及集合全省力量打造的国家级滨湖新区大规划,随着配套的相继落位及产业人口引入,还是有一半押注升值。

自去年限购后滨湖新区挂牌均价遭遇9连跌,在今年7月份开始出现小幅回暖迹象。

目前滨湖不缺新房,但新房呈两极分化状态,1.6万/㎡左右的公元天下、时光印象、都会1907等盘加速快跑,2万甚至2.5万+楼盘则多半处于“被限”状态。市场压力及何时解禁仍是问题。

金融西板块:偏向自住和投资,优势在于价格低、邻近金融后台基地,但暂时配套是软肋;

省府及东版块:更适合改善客居住的版块,它是省府所在地,后期抗跌指数及配套落位应该和政务区有的一拼,但版块房价起点高,想要大涨估计是不太可能。

起点高、发展最被看好的区属,名副其实的合肥版“陆家嘴”,配套成熟、高端占位优势凸显,同时购房者认可度高,规划及配套合理科学,土地、新房资源稀缺,加上市府及中央商务区的大背景,导致新房领涨二手房抗跌。

限购以来,政务区的二手房均价在相当长的一段时间内依然处于上涨状态,今年5、6月以及9月份有所回落,房产保值性不错。

政务区新房稀缺程度有目共睹,目前仅融创合肥壹号院、政务壹号、当代天鹅湖MOMA三盘以及置地栢悦公馆别墅项目有房源在售,新房均价2.3万+起步,二手房基本也是2万+起步,基本是合肥无人能敌的区属。

此外,据了解,区属内房租水平也高于其它区属,公寓月租金3千+起步对于其它区属来说可能不太现实,但在政务区,却是常态。

富人区定位突出。洋房、别墅最为集中的区属,产品调性普遍较高,对于普通居住者来说,环境好的没话说,但配套暂时还是软肋。同时,版块内高新产业集聚,利好不断,区域购买力强劲。

从上图可以看到,高新区的二手房挂牌均价走势基本上一路走跌,期间6月份有所上涨,但之后仍然走低,目前已经跌破去年同期水平。

目前高新区的房价、产品定位也是走两极化道路,祥源金港湾、蓝光雍锦半岛、西子曼城、望江台及望江台璟宸、保利西山林语等盘均价从1.3万-1.6万/㎡不等,对于刚需还是有很多选择空间的;此外,世茂国风见山府、保利柏林之春、北雁湖金茂湾、皖新朗诗麓院等等待入市的纯新盘地价较高,其中3盘楼面价超过了1.6万+。

方兴大道西版块:偏向自住和投资客。楼盘集中且价格优势明显,其中不乏龙湖、旭辉、保利等大牌房企进驻,同时版块可供地较多,加上有地铁通达,后期还是大有可为的。

承接新老城区的中间带。尤其是当下的龙川路版块,临近南站,高端大咖集聚,这么多开发商的选择,结局只有一种,一荣俱荣,要死死一片。

从上图可以看到,包河区的二手房挂牌均价走势与蜀山区相差不大,同样是自今年开始相当大的一段时间内都处于下跌状态,目前下跌态势仍未中止。

目前区域新房价格明显高于二手房价,加上之后有6家纯新盘等待上市,住宅楼面价全部“破万”。其中,龙川路板块的建发雍龙府、融侨观澜、东二环的金隅大成郡营销中心都已经对外开放,高速和金辉地块拿地时间不久,目前案名尚未公布。

两版块位置紧邻,版块优劣势相似,都倾向于改善。其中龙川路版块更靠近政务区,高铁版块更紧邻高铁南站。

目前版块新房拿地成本较高,配套、交通、及新盘品牌产品定位皆走高端豪宅路线万+以上的均价,后期压力还是不小。

配套成熟、土地资源一部分靠拆迁,稀缺度不言而喻,购房者认可度高,名校集中,也是一部分老合肥人最钟情的居住区属。再加上地铁2号线即将运营,这对于蜀山区尤其是长江路沿线的楼盘来说是一个大利好。

从上图可以看出,自今年开始,蜀山区相当大的一段时间内都处于下跌状态,目前也已经跌至去年的同期水平。

目前在售的楼盘包括金隅南七里、花山堡墅、华润桃源里、青秀城等。均价从1.3-2万/㎡不等。

蜀山区的纯新盘数量虽然不多,但是启动速度还是比较快的。目前3个纯新盘中,已经有2盘入网备案,高层均价最低1.5万元/㎡。

从位置来看,蜀山区的纯新盘有2盘位于蜀山北板块,1盘位于西二环,产品业态涵盖了高层、洋房、双拼别墅等。

老城区配套成熟,是不少老合肥人的首选,土地资源寸土寸金,地价高的背后房价起点高,同时名校最为集中,房价抗跌。此外,目前庐阳区正在打造合肥综合性国家科学中心,看来二手房的价格又要涨了!

从上图可以看到,庐阳区的二手房挂牌均价在限购之后同样呈现上涨态势,但在今年年初有一段起伏期,现下也是有涨有跌,但幅度不大。

目前在售及即将入市的楼盘基本都是走高端路线家纯新盘等待入市,庐阳区的新盘压力也很大,不少项目楼面价都达1.8万/㎡以上。此外,房源多集中在四里河、庐阳北版块。

庐阳北版块:目前庐阳区土地趋近饱和,供地资源开始北移,从而形成庐阳北版块,在售盘均价基本在1.3万/㎡左右,版块受市中心辐射影响力稍弱,自身利好目前不明显,有待挖掘。

起点低、期待值高,一二手房房价处于九区中等水平但二手房价有上扬趋势,属于稳健型增长模式,自住客居多房价涨速平稳,紧邻滨湖、政务两大热点区,缺地少房的当下,期待最高16992万/㎡楼面价的早日落地,届时或助区域迎2万+时代。

同时,区属产业雄厚,GDP领跑九区,综合实力跻身全国前10,购买力强劲。

从上图可以看到,经开区的二手房挂牌均价走势大致呈现“V”形,自4月份后开始触底反弹, 由此也可看出其二手房价格的坚挺。

经开区目前新房较少,仅融创城、世茂翡翠首府、加侨悦湖公馆等盘有房在卖,均价基本在1.6万/㎡左右,较为稀缺。

南艳湖版块:继政务南、翡翠湖后,该板块是未来经开区重点打造的版块,从土地预公告来看,未来供地基本都集中在南艳湖版块,加上清华大学合肥公共安全研究院等重大项目的引入,房价天花板或由此打破。

空港版块:一部分隶属于寿县,由寿县和蜀山区共同托管的版块,市场火爆、价格低、楼盘活力度高、利好不断,但同时投资客扎堆、且配套落位较慢,当前来看投资风险较大。

作为老城区,就居住而言停留着市民对合肥最纯粹的理解,但随着合肥发展重心的南移,发展相对滞后,面临着转型改造难的问题。

从上图可以看到,瑶海区的二手房挂牌均价在合肥四大老城区中处于较低水平,同比跌幅也是四区之首,目前均价已经稳定在12500元/㎡左右。

2016年拍出大量土地,可是开发商却迟迟不开工,使得区域内的库存直线下降。加上传东部新中心规划要黄了,使得区域内的楼市被看空。

瑶海区目前有8家纯新盘等待上市,其中1家楼盘已经入网备案,即百大东兴家园,该项目为2015年拿地,如今时隔2年上市,均价仅9400元/㎡,价格优势非常明显。

龙岗版块:人气较旺,并且有地铁2号线的实质支撑,但均价较高,略与当下价值不符。

从上图可以看到,新站区的二手房挂牌均价走势同样是一路走跌态势,期间6连跌,但现下也基本稳定。

去年一波土拍,使得今年新站出现了区域新盘扎堆的情况,无奈产品同质化太严重,加上区域目前缺少商业配套,所以区域热度也不是很高。

在售的楼盘有当代未来成、文一锦门学院里以及烈山路的绿地、招商、蓝光的项目。目前区域的楼盘均价在9000-14000元/㎡。

新站区等待上市的纯新盘数量达到了10家,这是市区新盘最多的一个区域。万科、华润、保利等大牌房企云集,新站区的新盘上市竞争非常激烈。

烈山路版块:楼盘集中产、品同质化严重,楼盘间竞争格局激烈,定价较高,市场认可度有待时间考验。

少荃湖版块:京东方等产业集聚,利好较多,带动版块发展,同时版块内不乏华润、当代、万科等大房企进驻,但同时,距离市区较远,后期要想有大发展还得首先解决自身配套问题。

撇开各区、及热点板块的“风险评估”,从近段时间大家谈论的话题来看,关于二手房暴跌、新房卖不动的声音时常被听到,恐慌、观望,充斥着如今这个“想爱却不敢爱”的霸都。

1、较去年11月份(限购初期)对比来看,中间有涨有跌,但合肥二手房整体呈小幅回落态势,并且在短期内或会继续回落。值得说明的是,去年二手房因为市场原因成交价高于市场水平,当前的回落也是理性回归的表现。

2、下跌幅度较小,成交均价基本维持在1.6万/㎡左右。从这点也能说明,合肥二手房价表现稳定,个别低价抛售现象只是个例,并不能完全反映合肥整体市场。

目前合肥还有多少新房可卖?受限签影响,当前官方库存显然不能反映出合肥真实水平。近日,小编统计了近5个月的开盘情况,结合房管局的备案系统,得出来了目前合肥市区的官方库存及真实库存对比情况!

同时,自去年10月限购至今已1年之久,不少交满1年社保的购房者已有购房资格,部分开发商也对社保未满1年的客户开启了绿色通道,这部分客群的导入,或会进一步刺激缩短去化周期。

从上述47个等待上市的纯新盘地价来看,有32个项目的住宅楼面价“破万”,13个项目的住宅楼面价超过了15000元/㎡,最高达22103元/㎡。不少新盘的地价比同区域在售新房的价格还要高,名副其实的“面粉价高于面包价”。

目前这些高价新盘暂时被困,入市时间尚是问题,这也是接下来市场供应或继续趋紧的原因之一。

市区1.5万左右楼盘、三县高性价比盘会加速快跑,一部分或会加剧低价盘的难买程度,一部分或迫使购房者转移至二手市场,加快二手市场的回暖。

结语:相对全国来看,目前合肥楼市还是趋向健康,在一波观望后,投资性需求进一步退场,楼市逐渐回归理性。为了平衡房价,部分新版块成为渐成为楼市活跃主力,纵然配套落位难一时解决,但以价换量的暂时性现状及大牌房企的加码,也让这些板块迅速成为购房者的新宠,作为购房者,需擦亮眼睛,客观评估各大版块长线发展前景,按需购买。(文章来源:云掌财经可来)返回搜狐,查看更多

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