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在合肥买房这是一个你不太想听的真相!

二手房普遍不便宜,稍微新点的约在2.5-2.7万/㎡,如果再带个好点的学区,应该是3万/㎡以上了。

这当然是一个伪命题,彻彻底底的伪命题。在某中介网站上,以【总价120-150万】、【二-三室】、【90-120㎡】

图丨合肥某二手房网站检索页面这其中,有的来自大家口中被称之为富人区的四里河。有的来自

你说是150万太贵?还是2-3室太局促?亦或是90-120㎡已经不是普通家庭的标配了?

问题的根源在于,他们因为年限高了、户型老了、景观不行、物业一般,看不到升值空间了。

以前文的案例来看,它其实附加了很多条件:非热门及西南区域基本不看,有好学区最好,没好学区至少也要是交付没多久的次新盘。

而主城没好学区、房龄10年左右及以上的全部被筛掉,至于回迁房、公寓更是从没出现在考虑之列。这么一圈下来,面对的是什么?热门区的摇号新房、学区顶级的高价二手房、次顶级区域的次新二手房。

这些买起来难不难?当然难,无论是几千人摇号的新盘、还是单价7-10万/㎡的顶级学区房

,哪个不是难啃的骨头!所以200万在合肥买不到房,虽是伪命题,但在大多数购房群体习惯性忽视

以前我们说分化,不仅仅指区域间的,板块内部也存在。因为在大多数认知里,哪怕是热门区域内部,位置、配套相对欠缺一些的项目,理应有一定的差价

就比如蜀山董铺湖,在蜀山主城内项目2万/㎡以上时,徽创、龙湖等新盘不过1.6-1.8万/㎡,对比下来有着明显的价值区隔。

这个价格,受限价掣肘,也有着彼时市场环境不利卖方,房企不得已为之的原因。

数据清晰可见,在2018-2021年的时间跨度内,片区的新房售价始终没有突破过2万/㎡。

龙湖天境7月最新房东挂牌均价2.7万/㎡,禹洲平湖秋月2.5万/㎡,对比曾经的新房价,差幅近1万/㎡。

图丨龙湖、禹洲7月二手房挂牌均价重点是,这不是像省府、蜀西湖那样的倒挂板块。新房售卖阶段的“偏、缺配套

唯一的增益是五十中的入驻,一所还没有招生,没有升学率参考的集团化办学新校。当然,这对房东来说,提价的理由已经足够。客观现实就是,当下想在买入董铺湖,唯有二手房,起价200万以上。

2018年,在省府几乎普遍2万/㎡以上的背景下,滨湖还能找到洼地,那就是金融板块。

彼时,滨湖金融基地西板块还有公元天下、时光印象、都会1907这几个盘在售,价格多是只在1.6万/㎡上下。

说到底,金融板块同属滨湖,同样面临供地问题,是合肥这一轮补涨的诱因区域,也是首当其冲的受益区域。

2017年,他们还是备案价在1.3万/㎡附近的新盘,因为远和配套欠缺,是高新区毫无争议的洼地。

图丨金融板块数盘7月最新备案均价而现在交付后,他们普遍挂价2.5-2.7万/㎡。

四里河北,毗邻岗集的2大盘,江山庐州印与碧桂园时代倾城,曾经也是典型的洼地区域。

故而在后续的高层产品中取消了装修部分,将单价拉到了1.6-1.7万/㎡,以低价走量。

彼时,相对于四里河万科、国贸、旭辉的价格,这个价格的性价比就凸显出来了。

除了以上列举的几个案例,其实类似的片区还有很多。比如新站陶冲湖片区有房东普遍挂至2万/㎡,

工业园基本都要2万/㎡了,就连肥西北雁湖片区也看齐高新,要2万/㎡以上……

土地供应的短缺是显而易见的,土地少,开发商哄抢抬高了自持、配建部分成本,等于抬高了隐形的房价,带来了市场整体预期的抬高。

土地短缺,新房供应锐减。无论是摇号前后,新房的购买难度都不低,这会进一步提高二手房东高预期。

热门区类似滨湖、高新区域价值认同走高,大多数人首套或换房,意向区域集中在这两处,导致了滨湖、高新需求量空前提高;

大部分人往滨湖跑,是因为资产意识觉醒,觉得滨湖、高新具有更好的增值与保值性。但同时又不想贱卖其他区域的房产,最大化压缩换房时增加的成本;

如果说之前滨湖房价3万/㎡,高新2.5万/㎡,那么二者的差价在5000元/㎡就会形成共识。倘若哪天滨湖涨到了5万/㎡,高新房东的心理预期至少是4.5万/㎡,这一点每个区域,每个房东心理都有笔账。6、

购买的投资客占比太多了,有意识的组群、抱团抬价行为屡见不鲜,很多小区都有自发的指导价,不会出现异常低的价格。

不少老小区,不少不准备卖房的人也行动起来了。别的小区全都2万/㎡以上了,凭什么我们还是1.x万/㎡?我不卖我都挂上,我挂3万/㎡,不为别的,就争口气,自己看着舒服……

首先,无论你有房还是无房,如果你是非常知足,有地住就可以,不会有换房需求,对房价涨跌毫不在意的人。那在合肥,你很好买房,正如我前文所提,低价房源一抓一大把,不受房子的侵扰,你也会过的很幸福。

买房不要妥协,能上滨湖,就不要为了省一点点钱换高新,能上高新,就别为了面积大点换蜀山……你结余的钱,跑不赢房子的增幅;

2、冷门区的房产能出掉就出掉。大多数人的换房诉求,是往面积更大、资源更好的区域,冷门区的房产注定是跑不赢热门区的,因为它的底层需求弱;

3、热门区的房子想买尽快。这次合肥集中供地,集中提升了一波合肥各区毛坯限价,意味着新房价格又贵了。伴随着土地的稀缺,未来热门区的房价还是会持续上浮的,每一个当下都是最好的时刻;

4、热门区摇号有机会就上。给你公证处监督下的公平的摇号机会,总是比开发商自主摇号要靠谱的多,所以热门区的摇号,有机会就上,不要犹豫;

5、重仓学区房的要观望或适当抛出。这一点不敢下定论,但北京西城区的那种政策,如果真的来了,力度空前。重仓了学区房的,近来要密切关注政策异动,该提前抛就抛。

结语我们都是城市里的个体,我们改变不了一座城的重点发展方向、决定不了一个区域的供地数量、也参与不了一个学校的招生范围划定……我们唯一能做的,是研究他们,看清决策层对城市发展大势的引导,然后跟随之。

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